許多人羨慕擁有多間套房的包租公、包租婆,認為他們可以輕鬆收取租金。然而,現實並非如此。如果房客奉公守法,當然相安無事;但一旦遇到「租屋蟑螂」,如長期欠租、任意破壞房屋、租約到期賴著不走,房東可能會面臨無法收回房子的困境。
以下整理了幾種常見情況,並提供對策,協助房東有效應對不同類型的租屋蟑螂。

01|長期積欠租金的租客該怎麼辦?
第一種常見的租屋蟑螂是長期欠租的房客,類似於德國蟑螂,雖殺傷力不大但極為猖獗。房東應如何處理?
(一) 租約未到期
步驟一:催告後終止租約
根據《民法》第440條規定,承租人遲付租金時,出租人可定相當期限催告支付;如承租人於期限內仍未支付,且遲付租金總額達兩個月以上,出租人得終止契約。因此,房東應先以書面形式(如存證信函)催告房客支付欠租。
步驟二:請求租客搬離
終止租約後,租賃關係消滅,房客應返還房屋。若房客拒不搬離,房東可向法院提起「遷讓房屋之訴」,請求法院判令房客遷出並返還房屋。
(二) 租約已到期
若租約已到期,房客仍積欠租金且拒不搬離,房東可直接向法院提起「遷讓房屋之訴」,請求法院判令房客遷出並返還房屋。
02|租約到期房客賴著不走,該如何處理?
在台灣的租屋市場,法律對租客的保護較多。當房東遇到租約到期卻賴著不走的房客,若未預先做好防範,可能會陷入困境。
(一) 定期租約
租約到期後,房客有返還房屋的義務。若房客拒不搬離,房東可透過以下步驟處理:
- 明確表示不續租意願:在租約到期前,房東應明確告知房客不續租,避免被視為默許續租。
- 寄發存證信函:如房客仍不搬離,房東可寄發存證信函,要求房客在一定期限內搬離。
- 提起遷讓房屋之訴:若房客在期限內仍未搬離,房東可向法院提起「遷讓房屋之訴」,請求法院判令房客遷出並返還房屋。
(二) 不定期租約
若租約到期後,房客繼續居住且房東未表示反對,法律上視為不定期租約。此時,房東需依《土地法》第100條規定,符合特定事由方可終止租約並收回房屋。建議房東在租約到期前明確表示不續租,避免產生不定期租約的情形。
03|出租物件變成垃圾場!房東該怎麼應對?
若房客退租後留下滿屋髒亂,房東可採取以下措施:
- 要求回復原狀:根據租賃契約,房客有義務在退租時將房屋恢復至原狀。房東可要求房客進行清潔或支付清潔費用。
- 提起損害賠償之訴:若房客拒不回復原狀或支付清潔費,房東可向法院提起損害賠償之訴,請求賠償相關損失。
- 報警處理:若房客破壞設備或房屋結構,房東可報警處理,依《刑法》第354條器物毀損罪追究其刑事責任。
04|租客任意裝潢、改造房屋,房東該怎麼處理?
房客未經同意擅自改造房屋,可能導致以下情況:
- 房屋增值:若改造使房屋增值,且房東知情不反對,契約終止時,房東可能需償還房客增加的價值。
- 房屋損壞:若改造導致房屋損壞,房東可要求房客賠償損失。
為避免此類情況,建議在租賃契約中明確規定房客不得未經同意擅自改造房屋,並約定違反時的處理方式。如發生爭議,建議尋求專業法律協助。
透過上述對策,房東可有效應對不同類型的租屋蟑螂,保障自身權益。