身為房東，最開心的就是每個月準時入帳的租金，最怕的就是無故欠租、聯絡不到人的「租霸」。遇到租霸怎麼辦？很多房東在遇到時，往往會採取斷水斷電、強行換鎖等手段，結果租金沒討回來，反而先背上法律責任。對付租霸，靠的不是情緒，而是一套合法、合規的方式，讓沐築透過多年的實務經驗來告訴您，如何預防，該如何處理！

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篩選房客時如果只靠「感覺」，風險其實很高。專業的過濾流程應建立在數據與事實上。因此在簽約之前，建議可以善用政府的公開查詢系統，主動的將這些潛在風險拒於門外。

一、法律紀錄核對：司法院裁判書系統

房東可以自行上網查詢房客是否有相關訴訟紀錄。可以重點查看是否有「租賃糾紛」、「清償借款」或「強制執行」等案件。如果該名房客頻繁的出現在債務訴訟中，代表他的財務信用存在著瑕疵，就必須予以排除較為保險。

二、安全風險查核：內政部通緝公告查詢系統

確認房客身分「合法合規」，也很重要！我們可以透過通緝查詢系統，確認房客是否存在通緝紀錄，這樣能有效的避免房屋被用於非法用途，防止資產成為「治安死角」。

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簽約時建議一定要做「租約公證」，這筆費用雖然只是小支出，但它在法律上的威力和效率，能幫房東省下許多訴訟費。但是要注意，公證並不是「萬能鑰匙」。

一、公證的真實威力：跳過訴訟，直接執行

• 租約到期不搬：公證可以跳過漫長的訴訟，直接向法院聲請強制執行趕人。
• 金錢債權的保障：對於積欠的租金、違約金或水電費，公證書可作為『執行名義』，房東得以向法院聲請強制執行，進而查封房客名下財產或薪資。

二、破除迷思：為什麼公證不能「直接請警察趕人」？

很多房東以為公證後就能請警察處理，其實不是！公證的效力是「跳過打官司」，但「趕人」這個動作依然要由法院的執行處來做。並且如果合約中途因為「欠租」要趕人，大多情況仍然需經過法定的催告程序來取得執行的名義。如果私自換鎖可能還會觸犯刑法的「強制罪」，反而要負擔法律責任。

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當房客開始遲繳，很多房東會一直傳訊息拜託房客，但更好的做法是「依法啟動租賃終止的法律流程」。法律規定，房東必須「走完程序」才能合法終止租約。

一、第1步：蒐集證據與首封催告信

• 即時提醒：遲繳初期，應立即以通訊軟體或是簡訊提醒並截圖存證，證明您已盡到告知義務。
• 法定門檻：依《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條，若欠租總額達 2 個月以上，房東始得依法進行終止租約之法定催告程序。

二、第2步：正式宣告終止租約

若期限到了房客仍然不理會，這時租約還未「自動」解除。房東必須寄第2封存證信函，明確告知對方：因未於期限內支付欠款，本人依《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條正式終止契約。直到這一步完成，雙方的租賃關係在法律上才算正式切斷。

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當租約正式終止，房客仍拒絕搬離時，他已經是屬於「無權占有」，這時我們能遵循幾種合法的途徑收回房子。

一、申請調解或提起訴訟

• 聲請調解：向區公所調解委員會聲請，若調解成立並經由法院核定，它的效力等同法院判決，可以直接作為「執行名義」。
• 提起返還房屋訴訟：如果調解不成，則需提起民事訴訟，取得法院的「確定判決書」。

二、申請強制執行與點交

拿著公證書（租約到期不搬）或法院判決書（中途違反租約），向法院執行處聲請。法院會先發出「自動履行命令」限期搬遷；如果房客依然賴著不走，最後法院會派出書記官、法警並會同警力，到現場強制房客遷出並進行房屋點交。

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其實房東應該是1件優雅、輕鬆的事，不該被租霸搞得心力交瘁。沐築的價值就在於熟悉法律流程，並且能從源頭就切斷可能會遇到的麻煩。如果您正為了篩選房客或租屋問題感到煩惱，歡迎與我們聯繫，讓我們幫您找回安心收租的悠閒時光。

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