你的房子該租多少錢？內政部最新統計數據，房東定價前必看的3個關鍵
房子要出租了，開價到底該抓多少？開太高怕空窗，開太低又覺得虧，最後多半是看隔壁鄰居租多少、或在租屋網滑一滑就決定。內政部8月公布115年上半年租金統計，全國中位數8,600元、半年僅漲1.2%，看起來市場很平穩——但這個數字其實不能直接拿來對照你的房子。這篇沐築幫你拆解這份統計怎麼看，以及真正決定開價的3個關鍵。
內政部從114年起，每半年發布一次租金統計。最新這一期在115年8月13日公布，統計的是115年3月底的資料。
很多人看到「漲1.2%」會直覺以為是年增率，其實不是。這是兩個時點的比較，中間只隔半年。
| 統計期別 | 公布時間 | 樣本基準時點 | 有效租約件數 | 全國租金總價中位數 |
|---|---|---|---|---|
| 114年下半年 | 115年1月 | 114年9月底 | 71.7萬件 | 8,500元 |
| 115年上半年 | 115年8月 | 115年3月底 | 83.3萬件 | 8,600元 |
▲ 由上表可以看出，所謂「漲1.2%」是半年的變化幅度，不是一整年。而且樣本數在半年內增加了11.6萬件，數字的變動有一部分來自樣本組成改變，不能完全等同於市場行情的漲跌。
那如果硬要換算成年增率呢？在條件不變的前提下大約是2.4%。但要記得這只是推算，不是官方公布的數字，實際上下半年的變化不會跟上半年一樣。
先講結論：這個數字不能拿來對照你的房子
這裡有個關鍵，八成房東都不知道：這份統計的母體是租金補貼的有效租約，不是整個租屋市場，也不是租賃實價登錄。
這代表什麼？
- 母體先天偏低：租金補貼各縣市都訂有租金上限，以台北市為例，合約上的每月租金超過5萬5,000元就不符合補貼資格。換句話說，高租金的物件根本不會出現在這個資料庫裡
- 只涵蓋有申請的案件：房客沒申請補貼，這份租約就不在統計內。沒申請的原因很多，可能是房客本身不符合資格，也可能是房東與房客協議不申報，這些租約全部都在統計之外
- 樣本持續變動：申請戶越來越多，中位數會跟著新加入的案件一起位移
所以你會看到租金前三高的縣市是新北市1.3萬元、台北市1.25萬元、桃園市1萬元——如果你手上是台北市的整層住家，看到「台北市1.25萬」大概會懷疑人生。這不是統計做錯，是它本來就在量一個跟你不同的市場。
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那這份統計對房東就沒用了嗎？剛好相反。它的絕對數字不能用，但它揭露的相對差距非常好用，而且是今年才第一次公布得這麼細。
關鍵1：屋齡——差一個級距，租金就差2成
這次統計把屋齡切成三段：0至5年的新成屋、6至30年的中古屋、30年以上的老屋。
依內政部的說法，新成屋的租金普遍比中古屋高出約2成，中古屋又比老屋高出約1成。要注意這是整體中位數的概略比較，細分到各房型，差距可能比這個數字更大或更小。
比如電梯大樓的獨立套房，新成屋比中古屋整整高出69%。同樣是電梯大樓、同樣是套房、同一個行政區，光屋齡這一項就能拉開將近7成價差。
這件事對房東的意義是：如果你的房子屋齡偏高，降價不是唯一解。屋齡沒辦法改變，但「屋況」可以。
而這正是沐築最擅長的事。透過軟裝與視覺呈現重新包裝物件，把屋況拉回同區應有的水準，租金就不必跟著屋齡一起往下掉。
關鍵2：電梯還是公寓——中位數直接差2到3成
第二個變數是建物型態。統計用5樓以下（公寓）與6樓以上（電梯大樓）來分。
| 比較項目 | 差距幅度 |
|---|---|
| 電梯大樓 vs 公寓（整戶及獨立套房） | 電梯大樓高出2至3成 |
| 新成屋 vs 中古屋 | 新成屋高出約2成 |
| 中古屋 vs 老屋 | 中古屋高出約1成 |
| 電梯大樓獨立套房，新成屋 vs 中古屋 | 高出69% |
▲ 由上表可以看出，屋齡與建物型態是兩個各自獨立的變數，而且會疊加。一間30年的公寓和一間5年內的電梯大樓，即使在同一條街上，合理開價本來就不該是同一個數字。
換句話說，拿隔壁鄰居的成交價當自己的定價基準，前提是你們的屋齡和建物型態要夠接近。否則你參考的不是行情，是別人家的條件。
關鍵3：行政區——超過8成行政區沒漲，但重點是「你那一區」
內政部提到，超過8成的行政區租金都沒有增加。聽起來像在說市場很悶，但反過來讀更有意思：有漲的，集中在少數行政區。
平均值會把這種差異抹平。真正該做的是把尺度縮到自己物件所在的那一區、甚至那個生活圈。
好消息是，內政部已經把工具做出來了。視覺化的租金查詢平台在115年1月公布114年下半年統計時同步上線，這次115年上半年這期又補進了租金單價資料。平台可以：
- 用地圖點選、輸入地址，或直接選大專院校查詢
- 依租屋型態、屋齡篩選
- 設定環域半徑，只看周邊一定範圍內的資料
- 查看該地區的租金分位數，也就是第25、50、75百分位，而不是只給你一個中位數
分位數這件事很關鍵。中位數只告訴你「中間值」，看到第25與第75百分位，你才知道自己想開的價格落在這一區的什麼位置——是屬於偏高的那25%，還是已經超出多數房客的接受範圍。
首次公布的「租金單價」，是房東最該學會用的新工具
這一期統計最大的新東西，是首次發布「租金單價」。
算法很單純：租金總價 ÷ 建物專有面積（不含公設）。涵蓋整戶（層）出租與獨立套房，分租套房因為面積不好認定，這次沒有納入。
為什麼這個數字對房東重要？因為總價會被坪數綁架。兩間同一棟大樓的房子，一間25坪租4萬、一間18坪租3萬2，光看總價你會覺得後者比較便宜，換算成單價後高下立判。
用單價來看，你可以做三件過去做不到的事：
- 跨坪數比較，不同大小的物件也能放在同一個基準上看
- 檢查自己的開價在同棟、同區是偏高還是偏低
- 評估隔間或改格局到底划不划算——多隔一間房，單價是拉高還是稀釋
要提醒的是，這個單價是扣掉公設的專有面積。如果你習慣用權狀坪數換算，兩者不能混著比，否則會得到一個看起來很漂亮但不存在的數字。
不過這個公式還有個實務上的盲點：它抓不到裝潢。同一棟樓、同樣坪數，有裝潢跟沒裝潢的上下樓，租金有機會差到兩成以上，但換算出來的單價會被放在同一個基準上比較。所以單價適合用來抓區間，不適合當成唯一標準。
更貼近市場的做法，是直接去看現在市場上正在出租的物件。在租屋平台搜尋附近相同屋齡、相同屋況、相同條件的案件，取一個均值來參考，這個數字會比任何統計表都接近你實際會遇到的競爭對手。沐築自己在評估時，也會設定好條件讓 AI 工具先跑一輪參考租金水準，再用實際帶看與成交紀錄去校正。
開價高一點還是低一點？先算空窗成本再決定
知道怎麼查行情之後，還有最後一個問題：該貼著行情開，還是往上試探？
很多房東的心態是「先開高一點，租不掉再降」。聽起來很合理，實際上這招的成本比想像中高。
假設你的房子合理行情是每月3萬元：
- 照行情開3萬，順利租滿12個月，年收36萬元
- 想多賺一點開3萬2，但因此多空了1個月，實際租11個月，年收35.2萬元
- 一樣開3萬2，結果空了2個月，只租10個月，年收32萬元
多開2,000元、空一個月，一年反而少賺8,000元；空兩個月，直接少賺4萬元。而且這還沒算進空窗期間照跑的房貸、管理費和稅。
這是簡化的單年試算，實際上還要考慮租約年限、續約時的調整空間，以及房客的穩定度。但方向很清楚：多開的那一點，通常補不回空窗的洞。
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定價真正要追求的不是「最高單月租金」，而是年度實收總額。這兩個數字不一樣，而且經常往相反方向跑。
沐築案例分享：少開3,000元，一年多收4萬4
一位房東的物件在大安區，30年的公寓整層，屋況維持得不錯但沒重新裝修過。他想開4萬元，理由是同一條巷子裡有戶剛以4萬租掉。
沐築實際看過之後發現，那戶是6年新的電梯大樓，屋齡和建物型態兩個變數都跟他的房子不同，等於是拿兩個市場的價格互相對照。
我們的建議是開3萬7,000元，同時做一輪針對性的軟裝調整：換掉泛黃的窗簾、補強客廳照明、把浴室的老舊五金換新，預算控制在幾萬元以內。物件上架18天成交。
如果當初堅持4萬，以這個屋齡和條件，保守估計至少要多空2個月。試算下來：4萬租10個月是40萬，3萬7,000租滿12個月是44萬4千元，差距4萬4千元——而且是每年都會差。
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不確定自己的物件該開多少？讓沐築幫你抓
官方統計給了你相對關係和查詢工具，但它不會告訴你：你這間房子的屋況在同區屬於什麼水準、現在這個時間點的實際成交速度如何、開這個價格大概要等多久才租得掉。
這些是要看實際帶看量與成交紀錄才知道的事。沐築的代租代管服務從定價評估開始，用實際成交行情與空窗天數回推合理開價，把「年度實收總額」而不是「單月最高租金」當成目標。
如果你手上有物件正準備出租，或現在的租金已經好幾年沒調整過，歡迎與沐築聯繫，我們可以先幫你做一次定價體檢。
常見問題
內政部的租金統計多久公布一次？
從114年起每半年發布一次，通常在年初公布前一年下半年的資料、年中公布當年上半年的資料。最新一期是115年8月13日公布的115年上半年統計，樣本基準時點為115年3月底。
全國租金中位數8,600元，為什麼跟我認知的行情差這麼多？
因為這份統計的母體是租金補貼的有效租約，不是整個租屋市場。租金補貼有租金上限門檻，高租金物件不會進入這個資料庫，所以中位數會明顯低於一般市場感受。它的絕對數字不適合拿來對照自己的物件，但屋齡、建物型態之間的相對差距仍然很有參考價值。
「租金單價」是什麼？跟每坪租金一樣嗎？
租金單價是用租金總價除以建物的專有面積（不含公設）計算，概念上就是每坪租金，但要注意分母是專有面積而非權狀坪數。目前只公布整戶（層）與獨立套房，分租套房因面積認定困難未納入。
我的房子是30年以上的老公寓，是不是只能降價出租？
屋齡不能改變，但屋況可以。統計顯示屋齡與建物型態會影響租金2到3成，其中有相當部分反映的是實際居住感受。針對照明、窗簾、衛浴五金等做局部更新，往往用不到大裝修的預算，就能把物件拉回同區的合理區間。
租金查詢平台查到的數字可以直接當開價嗎？
建議當成參考區間而非最終答案。平台提供的是該地區的分位數，可以幫你確認自己的開價落在什麼位置，但實際開價還要考量屋況、格局、樓層、管理品質，以及當下的帶看與成交速度。
🔗 資料來源
- 內政部公布115年上半年租金統計 首次發布租金單價資訊 統計內容再精進
- 內政部公布114年下半年租金統計 同步推出視覺化查詢平台 強化市場透明化
- 115上半年全國租金中位數8600元 新北1.3萬元最高（中央社）
- 全台房租統計逾8成行政區未調漲 新北市中位數1.3萬元最高（公視新聞）
- 內政部租金查詢平台
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