房客拖欠房租、賴著不搬走，房東只能眼睜睜看著法院流程一拖再拖？其實「租霸下車條款」與公證強制執行效力早有共識，卻被草案裡另外兩項爭議條款拖住，遲遲送不進立法院。沐築整理修法卡在哪，並分享房東現在就能用的3招自保術，從簽約公證到催告SOP一次講清楚。

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很多房東看到新聞會很困惑：「租霸下車條款」跟公證法強制執行效力不是都說有共識了嗎，怎麼還沒上路？答案是——這些內容跟另外兩項爭議較大的條款，全部包在同一份「租賃住宅市場發展及管理條例」修正草案裡，必須一起送、一起審。

• 有共識、優先推動的部分：房東可對惡意欠租、妨礙安寧的房客提前終止租約（租霸下車條款），並強化公證契約的強制執行效力
• 喬不攏、爭議較大的部分：保障房客最短3年租期、續約漲幅不得超過房租指數年增率
• 目前狀態：草案已經行政院會通過，但因為整包送審，截至目前仍未正式提交立法院審議

也就是說，不是公證法本身談不攏，而是房東真正在意的那塊，被其他更敏感的條款拖住了時程。至於公證法第13條修法的具體內容與適用門檻，我們有更詳細的解析，這裡先聚焦在「進度卡在哪」跟「房東現在該怎麼辦」。

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很多房東以為「租約有公證就萬事OK」，但現行公證書效力其實有限：

• 公證書要載明「應逕受強制執行」，金錢給付可直接執行，但房屋返還僅限『期限屆滿時交還』；租期中因欠租終止並不在範圍內
• 若房客欠租後拒不搬遷，且雙方對金額、點交狀況有爭議，仍可能得回頭打訴訟確認
• 公證只解決「事後執行」的一部分，簽約前的房客篩選、押金機制才是預防的第一道防線

換句話說，公證是工具，不是護身符；沒有配套的篩選與流程，公證書照樣可能變成一張「看得到、用不到」的紙。也難怪不少房東乾脆考慮把物件交給專業團隊代管，處理這些細節。

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在修法整包過關之前，房東其實有幾個可以立刻上手的做法，把主動權握在自己手上。

第1招：簽約前就把公證做足，強制執行條款寫清楚

• 租約簽訂前，與房客一同至地方法院公證處或民間公證人事務所辦理公證
• 公證書內明確列出「應逕受強制執行」的項目，包含返還房屋、積欠租金金額計算方式
• 同步約定「得提前終止租約」條款，欠租達土地法第100條規定的2個月以上即可主張終止

第2招：房客篩選與押金機制不能省

• 收取押金以最高2個月租金為上限，並留存收據與匯款紀錄
• 入住前確認身分、聯絡方式、緊急聯絡人資訊完整
• 租約中列明違約金級距、家具賠償清單等特別約定，事先講清楚比事後吵架有用

急著填補空屋期而疏於篩選，正是不少房東遇到惡房客的起點，這部分可以參考下面文章的延伸思路：

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第3招：欠租一發生，存證信函與催告程序馬上啟動

• 房客一逾期未繳租，先以存證信函催告，並保留寄送與送達紀錄
• 欠租達2個月以上，依法主張終止租約，同步準備公證書聲請強制執行或提起遷讓房屋訴訟
• 全程保留繳費紀錄、對話紀錄、催告文件，作為日後訴訟或執行的證據基礎

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「租霸下車條款」跟公證法強制執行效力，雖然已經是各界共識，但整包草案何時送進立法院、何時三讀通過，目前仍是未知數。房東的租賃風險不會因為修法卡關而暫停，與其被動等待，不如把簽約公證、房客篩選、催告流程這3招先落實，讓自己在法規補齊之前，先站穩腳步。搭配未來上路的租金行情透明化制度一起提早準備，會比等法規全部到位後才動作更安心。

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如果你正為租約公證、房客篩選或欠租處理感到頭痛，歡迎交給沐築，讓專業團隊陪你把每一份租約都簽得安心、管得放心。

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