許多房東寧願把房子空著不租人，一部分是想保留房地合一稅的自住優惠(免稅額400萬)，另一個原因就是租霸。過去即使已經完成租約公證，只要房客遲繳房租、擺爛，屋主還是只能透過強制執行取回房租、不能趕人。為了改善這個現象，《公證法》第13條修正草案提出，未來只要租期達2年以上並完成租約公證，當房客欠租而依法終止租約，或雙方已合意終止租約卻拒不返還房屋時，房東可直接向法院聲請強制執行，取回房屋。接下來沐築將帶您快速了解，這次公證法的修法方向，對於房東在實務上會帶來哪些改變。

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過去即使有租約公證並約定「逕受強制執行」，如果遇到房客惡意欠租，強制執行只能幫你拿回應得的租金，無法要求房客搬遷。這次《公證法》第13條修正草案的方向，就是針對2年以上的租約，擴大可直接強制執行的範圍。

一、承租人遲付租金或費用而依法提前終止

舉例來說，如果房客已經連續2月未繳房租，房東依照契約合法終止租約，但是對方仍然拒絕搬遷。目前租約公證只能處理租金債權，若要取回房屋，房東仍然需要透過訴訟程序處理。

二、雙方書面合意終止後拒不返還

另一種常見情況是，房東與房客已經協議提前解約，並約定好搬遷日期，但時間到了房客仍然持續占用房屋，目前還是只能透過訴訟程序，才能取回房屋。

我們可以看到這次《公證法》第13條修正草案，主要適用於2年以上的租約，這也反映了政府近年鼓勵長期租賃的政策方向。

延伸閱讀：2025租賃住宅法規更新：促包租代管多樣選擇！房東租客皆需注意

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如果把近幾年的政策放在一起觀察，其實可以看出台灣政府正在建立長期租賃市場的制度。

從近幾年的政策調整可以看出，政府其實就是在做2件事情：

1. 透過租金補貼與租賃專法，讓租屋需求增加、市場變大。
2. 透過包租代管、代租代管與租約公證，讓租賃關係更制度化，出問題時也有明確的退場方式。

這次《公證法》第13條修正草案，其實也是這個政策方向的一環，它的目的不是吸引高資產房東出租，畢竟真的遇到了租霸，時間成本就已經不划算了。它的重點在於「強化租霸的退場機制」，當真的發生租賃糾紛時，能幫助房東更有效率的取回房產。

延伸閱讀：房東遇到租霸怎麼辦？事前預防、事後處理1次搞懂！

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許多房東在看到政府開始保障長租（租賃條例2.0、公證法第13條修正草案）時，可能會問：未來是不是所有租客都要簽2年以上的租約？
其實從沐築的角度來看，政策可以改變租賃制度，但無法改變市場需求。

例如有些租客本來就希望長期居住：

• 家庭租客
• 工作穩定的上班族
• 希望長期居住在同一區域的人

但同時市場上也存在大量的短期型租客，例如：

• 外派或短期工作的專業人士
• 大學生、研究生
• 剛換工作、還不確定長期落腳地的人
• 正在尋找自住房屋的過渡型租客

對這些租客來說，過長的租期反而會降低租屋彈性，因此在租賃市場中，往往會形成2種不同的模式：

換句話說，政策制度確實可能讓長期租約比例提高，但不會讓市場全面變成長期租約。

因此對房東而言，真正需要思考的問題是你對資產的定位，是想要現金流、等待增值還是自住？每種定位都會影響到你的租賃策略。

延伸閱讀：無需包租代管！多間房產怎麼管理？長期資產規劃的完整思維

如果您有以下疑問：

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如果我的租約不滿2年，是不是就沒保障了？

租約公證本身沒有租期限制，就算是短期租約一樣有保障。只是《公證法》第13條修法的方向，是讓2年以上租約在特定情況下也能直接處理房屋返還，避免因為長租而產生較大損失。

如果不熟悉租賃制度，應該怎麼降低出租風險？

常見做法包括：租客篩選、合約規範與租約公證。如果想要擁有個人生活，也可以透過沐築的代租代管或包租代管服務，由我們協助管理。

租約公證一定要去法院嗎、費用大概多少？

租約公證可以在法院或民間公證人辦理，費用通常會根據租金與租期計算，大約落在數千元到一萬元左右。

有租約公證，強制執行大概需要多久時間？

即使有租約公證並約定「徑受強制執行」，仍然需要經過法律程序。從提出申請到實際執行，通常可能需要數週到2個月左右。

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