委託代管後，錢到底怎麼算、公司又幫你顧了哪些事？這篇沐築整理了最新服務合約裡的內容，加上實際收費結構，讓你簽約前心裡有底。

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「房子交給別人管，只是讓別人白收我的錢吧？」這應該是很多房東心裡的第一個問號。

根據《租賃住宅市場發展及管理條例》，代管業是「受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務」的公司。房子還是你的，租約也還是你跟房客簽的，代管業只是代理你處理招租、簽約、收租、修繕與糾紛協調這些事；包租業則完全不同：業者會先跟你簽約承租房子，再轉租給房客，賺的是承租與轉租之間的租金差價，空租的風險也由包租業者自己扛。

沐築目前只承接「代租代管」業務，不做包租。租金收多少、進誰的口袋，合約上寫得清清楚楚，沐築賺的是服務費，不是價差。

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簽約之前你可能會想：「錢都收了，到底都在忙什麼？」我們直接照服務流程，把它拆成5個階段給你看：出租前、代租、簽約與入住、日常代管、退租。

日常代管也不是等房客打電話才處理而已。沐築會建立修繕紀錄（時間、照片、報價、房東核准、完工照都留底），遇到欠租則按標準流程處理：提醒、催繳、正式通知，必要時轉介法律程序，每一步都有紀錄可查。

沐築案例分享（假設情境，僅供說明，非真實案例）：小陳在大安區有一間套房，原本自己出租。某次半夜水管爆裂，房客一通電話打來，他隔天還被老闆念了一頓。後來委託代管，半夜的緊急電話變成隔天的處理回報，退租時的糾紛也變成附件二裡白紙黑字的點交表，吵不起來。

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沐築的收費分成兩個部分：代租服務費，還有代管服務費。

代租服務費是「成功媒合才收費」。沐築還沒幫你找到房客之前，這階段完全不收錢，出租前的屋況健檢、租金行情評估也都是免費評估。順利簽約後，才以成交月租金為基準，收取1個月租金作為代租服務費。

代管服務費則是委託期間每月收取，依物件的管理複雜度分成3個等級：

舉例來說，一間月租3萬元、屬於標準管理等級的物件：成功出租後，代租服務費是3萬元（1個月租金），之後每個月的代管費則是3,000元（10%）。

代管費涵蓋租金催收、房客單一窗口、修繕協調、糾紛處理、租約與續約管理、收支報表這些「持續性」的服務。修繕本身的材料與工資，還有清潔、油漆、鎖具、公證、法律諮詢這類「一次性」支出，則是實報實銷或另外報價：

押金的部分也要澄清一下。如果是純代管（房客已經在住，房東只是想找人幫忙管理），押金通常不會經手，房客的押金還是直接付給房東；但如果是代租代管一起委託、由沐築協助招租簽約，押金會先由沐築代收，並在次月撥付給房東，並不會長期保管——真正每個月持續代收代付的，是租金，不是押金。

另外，《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條也規定，押金不得超過兩個月租金，這點簽約時必須留意。

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收費透明是簽約前最該確認的事，我們也把市場上幾家有公開收費資訊的代租代管業者整理出來，讓你比較時不用只聽業務片面說法：

看完比較，如果想知道自己的物件實際適用哪個等級、大概要花多少錢，填寫表單，讓沐築顧問免費幫你評估一次。

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合約裡其實藏了不少彈性設計，讓你可以照自己的物件狀況客製化：

• 室內裝修約定：承租方若有裝修需求，需經出租方同意，裝修增設部分若有損壞，由承租方負責修繕。
• 寵物條款：可以選擇完全不開放，或是限定可飼養的種類與數量。未申報卻擅自飼養，經舉報查證後，需賠償1個月租金並讓寵物離開，無法配合者最重可能面臨15天內搬離。
• 祭祀條款：開放設立神明廳、供奉神像，但退租前要自行清潔復原。
• 公證選項：這份合約如果辦理公證，欠繳的租金與費用、房客在租期屆滿後不返還房屋，還有房東該退還的押金，這三種情形都可以逕受強制執行。要提醒的是，這只涵蓋金錢與屆期返還的部分，如果房客在租期中途欠租，仍要照合約約定的終止程序處理，不是公證完就能馬上請人搬走。
• 個資保護：簽約時會請雙方簽署個資蒐集同意書，資料僅用於代管業務辦理。

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合法的代管業者，資訊都攤在陽光下。以沐築自己的合約為例，上面清楚列出：統一編號94103922、登記證字號(112)北市租登字第0316號，以及租賃住宅管理人員陳尚旻的證書字號(111)登字第011532號。

簽約前，房東可以直接拿這些資訊去所在地地政局或內政部相關網站查核，確認業者真的有登記在案，不是隨便掛個招牌就開始收租金。

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每間房子的坪數、地點、屋況都不一樣，適用的管理等級跟收費當然也會不同。與其自己猜行情，不如直接讓專人幫你精算——出租前的屋況健檢與租金行情評估都是免費的，填寫表單，讓沐築不動產租賃顧問依照你的物件條件，提供最合適的代管建議與報價。

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代租費跟代管費是分開算的嗎？

對，是兩筆分開的費用。代租費是成功幫你找到房客、簽約入住後才收取的一次性費用，以1個月租金計算；代管費則是委託期間內，每個月依方案收取實收租金的10%至15%，兩者不會重複收費。

房子空租、還沒有房客的時候，也要付代管費嗎？

不用。代管費是依「實收租金」的比例計算，沒有收到租金就不會產生代管費。等重新招租成功後，會先收取1個月租金的代租服務費，之後才開始按月計算代管費。

委託代管後，押金是誰在保管？

如果房客已經入住、房東只是委託後續管理，押金通常還是由房東自己保管。但如果是代租代管一起委託、由代管業者協助招租，押金會先由業者代收，於次月撥付給房東，不會長期持有。

簽約前可以把合約帶回家看嗎？

內政部公告的住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項規定，審閱期至少3天，可以把合約帶回家仔細看過，沒問題再簽名，不用在現場被催著馬上決定。

代管公司會不會其實是二房東，賺我的租金差價？

不會。代管業只是受託管理，租約還是房東與房客之間的關係，房東拿到的是實際收到的租金，代管業收的是另外議定的服務費。先承租再轉租、賺價差的是包租業（俗稱二房東），沐築目前只承接代管與代租業務。

契約辦理公證後，房客欠租是不是就能馬上請他搬走？

不是。公證讓欠繳的租金與費用，以及租期屆滿後返還房屋、退還押金這幾項可以逕受強制執行，但如果是租期中途要因為欠租終止租約，還是要照合約約定的終止程序處理，不是公證完就能立刻請房客離開。

委託代管後，房東還能隨時看房嗎？

不行。房子出租之後，使用權在房客手上，房東或代管業者要進入屋內，包括之後想帶新房客看屋，都必須先取得房客同意，沒有經過同意就進入，可能觸犯刑法侵入住宅罪。有看屋或巡查需求時，沐築會先跟房客協調時間，不會直接帶人闖入。

如果房客提前解約，代管公司如何處理？

如果契約有約定可以提前終止，房客應於一個月前通知；未事先通知就逕行終止的，應賠償最高不超過1個月租金的違約金。如果契約沒有約定可以提前終止，房客原則上不能單方面提前解約，須與房東協商處理。

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🔗 資料來源

• 臺北市政府地政局－租賃住宅服務業「代管業」及「包租業」差異
• 租賃住宅市場發展及管理條例－全國法規資料庫

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